Nachweis von Vorsatz beim Kaufvertrag – die hohen Hürden in der Praxis!

OLG Koblenz, Urteil vom 13.09.2017 – 5 U 363/17

 

„Ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wen der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“

 

Der Nachweis von Vorsatz des Verkäufers beim Verkauf einer Immobile ist sehr hoch. Nicht jedes Verschweigen bedeutet sogleich eine Haftung des Verkäufers und damit einhergehend automatisch Vorsatz. In dem vom OLG Koblenz entschiedenen Fall wird deutlich gezeigt, dass für den Nachweis, dass der Verkäufer vorsätzlich gehandelt hat, eine genaue Sachverhaltsbetrachtung durch das Gericht notwendig ist. Für die Praxis gilt, dass möglichst viele und detaillierte Fragen im Vorfeld beim Verkaufsgespräch erfolgen sollten und eine genaue Dokumentation sinnvoll ist.

Zum Sachverhalt

Die Beklagten verkauften ein Einfamilienhaus. Die Gewährleistung war ausgeschlossen, die gesetzliche Gewährleistungsfrist von 5 Jahren war bereits abgelaufen. Ein Jahr vor dem Verkauf des Hauses wurden von den Beklagten Pflasterarbeiten beauftragt, bei denen Schäden am Sockeloberputz aufkamen. Daraufhin erfolgte eine Ausbesserung durch die Beklagten. Beim Verkaufsgespräch erklärten die Beklagten als Verkäufer, dass der Sockelputz nachgeputzt sei, da durch die Pflasterarbeiten mit der Rüttelplatte Schäden verursacht wurden, was sich aber als falsch erwies. Nach dem Verkauf beauftragten die Käufer eine Untersuchung. Dabei wurde festgestellt, dass die Abdichtung mangelhaft war und die Mängelbeseitigungskosten sich auf ca. 14.000,00 € belaufen. Die Käufer machen daher Schadensersatz geltend.

 

Gründe

Das Gericht wies die Klage ab. Zwar lag nach Auffassung des Gerichts ein Mangel vor - bereits bei Errichtung des Gebäudes. Allerdings sah das Gericht es nicht als erwiesen an, dass der Nachweis geführt wurde, dass die Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Nach der Beweiswürdigung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Verkäufer den Mangel kannten oder ihn für möglich hielten. Die Verkäufer mussten nicht einmal wissen, dass die Abdichtung mangelhaft war. Zwar wurde festgestellt, dass nach der Errichtung Feuchtigkeit auftrat. Das ersetzt aber keine Kenntnis der Verkäufer.

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